第一部分：宏观政策汇总

　　第二部分：全年市场汇总

　　一、新增供应情况

　　1 .2016年东莞全市商品房新增供应情况

　　根据天为地产大数据研究中心监测，2016年东莞全市商品房新增1069.86万㎡，同比减少2.2%。其中住宅供应面积928.82万㎡，同比略增0.8%；非住宅供应面积141.04万㎡，同比减少18.5%。

　　2.2013-2016年东莞全市住宅新增供应走势

　　回顾过去近四年，东莞全市住宅供应面积呈现向上的开元中国趋势。2014年较2013年有所回落；2016年，全年住宅新增供应面积已突破高位，供应面积在928.82万平方米。

　　3.2016年东莞全市住宅新增供应月度走势

　　2016年东莞全市住宅新增面积按月度来看，其中9月住宅新增供应面积超过100万平方米，除2月春节传统市场淡季外，其他官方登录入口月份住宅新增供应面积基本上维持在60万平方米上下浮动。

　　4.2016年东莞全市商品房新增供应——物业类型

　　2016年东莞全市洋房供应746万平方米，占新增商品房供应中的60%；别墅供应面积为98万平方米，占比3.9%；写字楼办公型供应面积达21万平方米，供应同比大涨下降。

　　5.2016年东莞全市住宅新增供应——产品结构

　　2016年，东莞市全市住宅新增供应中，刚需型产品（80㎡—100㎡）占比高达42%，改善型刚需（100㎡—130㎡）占37%；大户型和别墅型等产品均占比较小。

　　6.2016年东莞全市住宅区域新增供应明细

　　2016年东莞全市住宅区域新增供应分镇区来看，虎门、凤岗、麻涌、寮步、塘厦新增面积超过了官方网站50万平方米，黄江、常平、沙田等新增面积在40万平方米左右。

　　二、成交量价情况

　　1.2016年东莞市商品房成交总体情况：

　　2016年东莞市全市商品房成交面积1069万平方米，成交金额1469亿元，成交金额创下新高。其中住宅成交892.9万平方米，成交均价为13753元/㎡；非住宅成交176万平方米，成交金额241亿元。

　　2.历年东莞全市住宅成交走势（2012-2016）：

　　从历年东莞全市住宅成交走势来看，无论成交套数、成交面积还是成交金额，都在相对平稳增长。在2014年回落后出现了快速反弹，2015年成交套数、成交面积及成交金额都创下历年新高。2016年成交略有下滑，但成交金额同比去年大幅上涨33%。

　　3.2016东莞全市住宅月度成交走势：

　　从月度住宅成交走势来看，东莞市上半年住宅市场保持高位运行，成交量和成交金额都处在相对高的区间，市场可谓是火热。进入第四季度，受限购政策影响，市场成交“速冻”，市场热度骤降。

　　4.历年住宅成交价格走势（2012-2016）：

　　从历年的住宅成交价格来看，从2012年起，成交均价小幅稳步上涨，到2015年成交均价接近万元，但2016年房价出现了快速上涨，均价为13753元/㎡，涨幅达到了40%。

　　5.2016年月度住宅成交价格走势

　　2016年月度住宅成交价格走势平稳，全年成交均价均超过去年均价，其中有七个月均价在1.4万元以上，住宅市场均价处于高位运行。

　　6.各镇区住宅签约明细

　　7.分片区住宅签约明细

　　8.商品房签约——物业类型

　　9.住宅签约——产品结构

　　10.住宅网上签约活跃楼盘排名/按套数（Top20）

　　三、新开工市场

　　1.2012-2016年东莞全市新开工情况

　　2012-2016年东莞市全市住宅新开工情况保持稳中有升，其中2014年开工量逼近1400万平方米，近两年保持在1200万平方米/年。

　　2.2016年月度住宅新开工面积走势

　　3.2016年各镇区新开工面积

　　第三部分：楼市月度面相分析

　　一月面相：首月高调开局成交量价刷新高

　　ü 深圳客入莞势头不减，成交量价节节高升，2016年开年成交更是赶超年底冲刺期，创下新的记录。

　　ü 年底冲刺余热延续，楼市行情大好，春节脚步的临近并未阻止到购房者的热情；

　　ü 新品去货率高，加推项目去货率超7成的项目9个，其中南部湾万科城、鼎峰尚境、班芙春天、保利中惠中央公馆、碧水天源、名流印象新品销售率达9成，对整体成交拉动较大；

　　ü 低库存时代下，房企惜售抬价现象普遍，东莞近三分之二的区域住宅均价出现上涨趋势。

　　二月面相：传统春节淡季楼市进入“冬眠期”

　　ü 受寒流气候影响，市场热度明显冷淡，导致开发商信心更加不足;

　　ü 传统的春节淡季，大部分人返乡，买卖双方无心楼市等诸多因素影响，导致市场推货不多。

　　ü 2月下旬楼市开始缓慢“解冻”，供需将集中在月底，依赖深圳客的“返莞”情况，有低库存的支撑，月底楼市行情进入快速升温运行。

　　三月面相：深圳325新政横空出世

　　ü 自去年年末开始，东莞楼市成交价格便开始飞涨模式，3月作为节后首月，迎来年后第一波推售热潮，在连月成交热度高涨下，房企入市项目纷纷再次大幅拉高定价，3月入市项目产品价格均暴涨。

　　ü 3月东莞住宅网签面积达115万平，是以往历史同期最高值的近2倍，自去年四季度开始，除上月受春节假期影响住宅成交量没突破百万平外， 3月东莞住宅网签量再次突破百万平，连续第12个月打破历史同期成交量记录，过去一年东莞住宅月均成交量达百万平。

　　四月面相：深圳客入莞脚步放缓

　　ü 受深圳“3.25新政”的影响，深圳客大幅进莞的脚步放缓；

　　ü 成交从3月下旬出现下滑的苗头，到4月份下滑更为明显，成交环比下滑23%，成交月超百万㎡的疯狂期已过，进入常态性的发展。

　　ü 房价持续高企，深圳325新政之后深圳客逐步理性，入莞脚步放缓，除了临深片区、松湖片区等重点区域依然有深圳客大幅进入之外，其他片区日渐减少，深圳客对东莞楼市贡献力度变弱。

　　ü 房价基本超于东莞本地客的承受力，观望情绪较为浓重，入市欲望不强，导致东莞楼市成交上涨的动力不足。

　　五月面相：房企疯狂夺地“地王”频出

　　ü 土地市场迎来火爆的态势，全国一二线核心城市“地王”频出，地价泡沫初现。

　　ü 外来房企高调进莞，阳光城斩获南城商业地首次进驻东莞，时代地产豪夺横沥地块成为其进军东莞版图的第一站。

　　ü 区域地王、高溢价重现江湖，南城、横沥地块被多家房企争夺，屡创区域地王的新纪录也不出奇。

　　ü 随着莞深两地价格拉差逐步缩小，价格逐步接近深圳客承受红线，深圳客户更加理性，在东莞各镇区对比进行选择对比，成交周期拉长；

　　ü 新盘新品冲击力有限，大部分项目在5月中下旬才陆续入市，市场弹药的缺乏，是成交量下滑的重点原因。

　　六月面相：供应失衡，住宅房价高位回落

　　ü 东莞住宅市场延续2015年火热行情，2016年1月率先掀起火热的序幕，成交面积高达147万平，创历史单月新高；2月迎来宽松政策“放闸期”，2月和3月市场热度持续高涨。

　　ü 但伴随着3月底外围的深圳楼市进入严紧的调控期，遭受深圳楼市全面降温的影响，深圳客外溢势头明显减弱，市场观望情绪滋生和蔓延，4-6月东莞住宅市场成交开始下滑。

　　ü 作为对深圳客依赖性强的东莞楼市，自3月底外围的深圳楼市遭受3.25新政全面降温，市场观望情绪滋生且蔓延到东莞，尤其外溢的深圳客购房心态从之前的追涨入市到谨慎购房，本地购买力不足。

　　ü 开发商重新审视市场，定价理性回归，东莞住宅均价到达5月峰值，6月住宅均价回落至13518元/㎡，环比降幅4.85%。

　　七月面相：供应有所放缓，房价依然虚高

　　ü 受到东莞城市总规调整的持续影响，众多报建在建的项目面临规划调整，报建、施工、预售等均出现明显放缓。

　　ü 受制于供应量放缓，市场货量不足，成交量有所上涨但涨幅收窄，且稍低于今年的平均水平，同时，供需失衡关系拉升房价走高。

　　ü 深莞两地房价差依旧巨大，深圳客北上置业版图继续扩大，房价保持高位不下。

　　八月面相：地王不断，市场供应不足成交萎缩

　　ü 东莞控规进一步加严，项目拿证时间延长，一定程度影响房企推货的节奏。

　　ü 由于上半年市场的火爆，大部分项目提前入市，而控规加严导致供应出现阶段性放缓的态势；

　　ü 今年以来东莞房价和土价上涨过快，加上热点二线城市陆续出台紧缩调控政策，全国政策面转向活跃，东莞及东莞周边城市出台从严政策的预期加强，催生市场观望情绪；

　　ü 东莞楼市供需矛盾依然严峻，存量持续在谷底下运行，新增供应量为年内第二低，且集中在中下旬推出，8月份购房者入市可选房源并不多；

　　ü 深圳楼市相对前二季度供需相对低迷，价格保持平稳，项目定价相对“平民”，东莞价格优势被减弱，部分深圳客回流。

　　九月面相：供应暴增下需求加快释放，金九成色十足

　　ü 进入9月，东莞楼市迎来了历史上最火爆的推货热潮，据天为地产市场研究统计，尤其9月底多达16个项目集中推新入市，届时楼市供需两旺。

　　ü 在供应量暴增下，受地王效应刺激，大量投资需求以及自住需求加快入市，9月住宅成交创历史同期新高，金九成色十足。

　　ü 受9月地王潮刺激，房价上涨预期大幅升高，本地客投资欲望被激发并掀起新一轮投资热潮，同时本地客自住需求也明显加快入市步伐。而深圳客购房回归理性，观望情绪重，受东莞地王刺激不大，加上深圳部分项目理性定价，莞深房价差距收窄，促使部分深圳客回流深圳本地市场。

　　ü 从整体上看，本地客成交比例上升，深圳客整体成交有所下滑。

　　十月面相：十月“变脸”，市场速冻成交冷

　　ü 10月6日，东莞出台史上最严厉的楼市调控新政，实行限购、限价、限贷。由于政策调控较为严厉，部分开发商人心惶惶，客户观望情绪浓厚，市场进入调整期。

　　ü 开发商主要首先消化政策再重新调整推货节奏和策略，加上新政下新房预售证办理可能严格，房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点；

　　ü 对比上半年的美好时光，新政带来的持续观望，很多开发商，甚至一部分代理公司心理准备不足，幻想何时回暖;

　　ü 对回笼资金的迫切要求，对观望现状的恐惧，迫使开发商追风优惠，更加刺激了消费者的观望情绪，何时才是底价？

　　十一月面相：成交“速冻”，市场热度骤降

　　ü 自新政出台后，住宅成交大幅萎缩，成交面积达45.9万平，环比下滑31.8%，同比下滑61.9%，创12年以来同期新低记录，受严厉新政及高位房价的双重效应下，市场热度速冻，购房需求被大幅压抑，持币观望情绪异常浓厚。

　　ü 进入11月，东莞楼市降温势头依旧不减，住宅均价也出现高位回落的现象，中高价的改善产品首当其冲，成交大幅缩减，结构性降低房价；

　　ü 麻涌、常平等部分“价格洼地”区域成交突出，而临深片区成交大幅降温，导致整体房价有所下滑；

　　ü 市场陷入浓厚的观望情绪，部分项目为提前冲刺业绩，已出现降价或减少涨价幅度的迹象。

　　ü 临近年底，开发商提前抢跑和加快入市步伐，全市住宅新增供应较大幅放量，但在新政效果的持续发酵下，市场成交依旧低迷，因此，在市场放量与成交降温的错位下，市场库存量有所回升。

　　十二月面相：年底会战，整体态势平稳

　　ü 开发商抢滩年前冲刺，供应活跃，项目批量推货，扎堆入市；

　　ü 新政经过两个月的消化期，对楼市影响逐步减弱，开发商主动推货打破僵持状态，试水市场；

　　ü 新开项目定价低于市场预期，开发商逐渐趋于理性；

　　ü 东莞营销市场暖场活动仍是主线，表现为业主答谢会、手工DIY、亲子活动、抽奖、美食等活动形式；

　　ü 部分房企为年底业绩冲刺也开始进行促销跑量，一口价、特价房、明星单位、低首付等促销活动也频频出现。

　　第四部分：后市展望

　　楼市调控总体持续从严。全国房地产市场依然呈现“分类分城施策”的主线，但从大环境来看，房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市追加调控可能性极大。

　　后市形势依然严峻。后市影响还是比较大，观望情绪持续，加上东莞二手市场以及惠州市场的分流，后市形势逐显严峻，尤其临深区域目前价格高位，客户观望存在，在深圳客投资退潮后，出货压力更大，因此理性定价才是王道。加上后市供应不断加大，整体需求减弱下库存持续回升，供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡，甚至出现供过于求的情况，建议开发商一方面理性定价，同时也要尽快抢跑，保证出货速度。

　　后市房价调整空间或超过10%。楼市调控政策一出，市场预期转变，近期带来浓厚观望气氛，预计成交出现明显萎缩。投资客受政策影响较大，改善需求受首付提高也会大幅缩减，买卖双方博弈加剧，最终导致价格下调，房价预计调整幅度超过10%。

　　城区近期供应紧张，房价坚挺，但明年放量，市场仍然有调整的空间。城区市场方面，截止12月底城区住宅库存量约为30万㎡，消化周期为3个月。近期供应依然紧张，房价仍继续坚挺。据天为地产监测显示，明年城区供应放量会加大，预计有金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售，市场仍然有调整的空间。

　　明年主调是高位分化调整。目前市场处于政策消化期及观望期，市场买卖双方处于僵持胶着阶段，明年随着供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场，率先理性回归，会带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。

　　天为地产（市场研究中心）